Archívy kategórií: Nezaradené

Ako správne nafotiť nehnuteľnosť, aby zaujala?

ako_spravne_nafotit_nehnutelnostSnažíte sa predať svoj byt, dom, či pozemok a nedarí sa Vám to? Prečítajte si tento článok dokonca a určite Vám niektoré informácie budú užitočné.

Predať nehnuteľnosť nie je vždy jednoduché, pokiaľ samozrejme nepôjdete s cenou na absolútne dno. To ale môže byť zbytočné, ak poznáte základné stratégie, o ktorých veľa samopredajcov ani netuší.

Ak sa Vám nedarí predať Vašu nehnuteľnosť, tak to často to býva práve zle stanovenou predajnou cenou. Veľa krát to skutočne majitelia “prestrelia” z rôznych dôvodov, ktoré sú opísané v inom mojom článku.

Druhým a veľmi častým dôvodom je zlé pripravená ponuka na predaj. Znamená to zlý nadpis, nepútavý text a samozrejme aj zlé spracované, respektíve nezaujímavé fotky.

A práve o fotkách je tento článok.

Čo je úlohou fotiek vo Vašej ponuke?

Ich jedinou úlohou je zaujať a následne potvrdiť vyvolaný záujem k dohodnutiu si reálnej obhliadky. To samozrejme pôjde len ruka v ruke s kvalitným textom a nadpisom, ktorý Vašu ponuku zvýrazňuje. So skúsenosti viem, že to nie je vždy jednoduché, preto odporúčam obrátiť sa na odborníka.

Poviete si, že v dnešnej dobe nepotrebujete na fotenie žiadne špeciálne vybavenie?

Máte pravdu. Dnes už môžu byť pekné aj Vaše fotky, ktoré ste práve nafotili Vašim mobilom. Ale určite nebudú tak kvalitné, ako keď príde profesionál, ktorý disponuje kvalitnou zrkadlovkou a nafotí nehnuteľnosť tak, aby skutočne zaujala.

Ak si ale predsa budete pripravovať fotky samostatne, tak potrebujete mať určitú predstavivosť ako by mali tieto fotky vyzerať a hlavne ešte pred fotením sa jemne „vyhrať“ s nehnuteľnosťou.

Úprava interiéru a exteriéru je pri tvorbe fotiek do Vašej ponuky veľmi dôležitá, ale rovnako je aj veľmi zanedbávaná. Nestačí len pokosiť nádvorie, či pozametať lístie, ale musíte vopred zvážiť čo chcete, aby bolo na fotkách vidieť.

A čo by malo, respektíve nemalo na fotkách vidieť?

Na fotkách by nemali byť predmety osobného charakteru, ako kuchynské potreby na linke, osobné dary, zubné kefky, či rodinné fotky a albumy.

Na to, aby priestor na fotke zaujal nie je potrebné investovať peniaze, ale stačí iba rozumne využiť doplnky, ktorými doma disponujete.

Doplnok by mal na fotke zvýrazniť detail, ktorý následne bude vidieť a ktorý aj upúta.

Pre lepšiu predstavu.

Pútavo vyzerajú jednofarebné vankúšiky na sedacej súprave, horiace aromatické sviečky na stole (samozrejme viditeľné na fotke), kvety na stole, alebo v chodbe rovnako nič nepokazia. Záleží len na Vašej fantázii a na Vašom vkuse, predstavte si čo by upútalo Vás. Efektný doplnok je aj futbalová lopta položená na upravenej chlapčenskej posteli, alebo bábika na dievčenskej.

Počet fotiek v realitnej ponuke, nie je obmedzený. Odporúčam minimálne päť fotiek, samozrejme môže byť aj viac a to hlavne pri ponuke domu.

Veľmi citlivo zvažujte, ktorá fotka bude prvá. Prvej fotke sa hovorí očný pútač, lebo túto fotku bude následne zobrazovať na prvom mieste na serveroch, kde Vašu ponuku zavesíte a spolu s nadpisom bude vytvárať prvý impulz k vyvolaniu záujmu.

V očnom pútači vyzdvihnite najväčšiu prednosť na ponúkanej nehnuteľnosti. Pri bytoch sa najčastejšie poukazuje na peknú kuchynskú linku, či priestrannosť obývačky. Pri domoch to môže byť fotka dokončeného domu s predzáhradkou.

Skúste sa zamyslieť, čo sa Vám najviac páči na Vašej nehnuteľnosti. Ak je to interiér, tak jednoducho upútajte pozornosť na zaujímavý detail v interiéri.

01

Predávajúci často podceňujú nie len prípravu spracovania ponuky, ale rovnako aj priamu obhliadku so záujemcom a s prípravou začnú len pár minút pred príchodom záujemcu. Často krát sa dá aj z fotky vyčítať, že tam niečo chýba. V tomto prípade možno aj potrebná vôňa …

02

Za kvalitu a povšimnutie druhej fotky hovorí aj taký “detail” ako je rozsvietené svetlo nad sporákom. Ale pozor, rozsvietené svetlo vôbec nie je detail, preto svetlo v žiadnom prípade pri fotení nepodceňujte. V tomto prípade je aj z fotky cítiť potrebnú “vôňu”, ktorá na predošlej fotke chýbala.

Ak predávate nehnuteľnosť, kde sa Vám to môže hodiť, napr. predaj bytu, či domu, tak Vašou výbornou pomôckou môže byť pôdorys nehnuteľnosti, ktorý jednoducho zadáte priamo do fotiek. Ak máte aspoň minimálne zručnosti s grafickým spracovaním, alebo poznáte niekoho, kto by Vám s tým pomohol, tak je dobré ukázať týmto spôsobom skutočné dispozičné riešenie Vašej nehnuteľnosti.

pôdoris

Z uvedeného pôdorysu je vidieť, že ide o ponuku trojizbového bytu, ktorý má jednu prechodovú izbu s balkónom, jednu vstavanú skriňu, či delené WC.

Záujemca o obhliadku tohto bytu si pomocou pôdorysu vie reálne predstaviť jeho dispozície a vidí aj jeho prípadné nedostatky ako napríklad prechodová izba, ktorá môže, ale aj nemusí každému vyhovovať.

Pôdorys teda pomáha šetriť Váš čas a vyhnúť sa tzv. „bytovým turistom“, ktorí by na prípadný nedostatok prišli až na reálnej obhliadke ponúkanej nehnuteľnosti.

Na čo si dať pri fotení pozor?

Kvalita(jasnosť) fotiek

 V žiadnom prípade fotky nemôžu byť rozmazané, ponuka by tak vyznela amatérsky a nepútavo, všetky fotky musia byť jasné a pôsobiť pútavo.

Farebnosť a svetlosť fotiek

Fotiť je najlepšie za denného svetla, prípadne rozsvietiť v jednotlivých miestnostiach, nikdy nefotiť oproti oknu ani slnku.

Ak sa Vám pri prezeraní fotiek bude zdať, že niektoré fotky nemajú dostatočnú farebnosť, či svetlosť, tak ju jednoducho vymažte a urobte novú. V dnešnej modernej, digitálnej dobe máte výhodu, že fotku nemusíte vyvolávať na to, aby ste ju mohli vidieť, ale viete ju veľmi rýchlo vymeniť za novú.

Veľkosť fotiek

Jednotlivé fotky by mali mať veľkosť max. 1 MB, aby sa nestalo, že záujemca bude fotku zbytočne dlho otvárať.

Pozor, pri dlhom otváraní fotiek záujemca nemusí čakať, kým sa fotka načíta, ale jednoducho inzerát zatvorí a to predsa nechcete.

Nechcené predmety na fotkách

Každú fotku je potrebné jednotlivo odkontrolovať, nakoľko sa môže stať, že pri ich prezeraní uvidíte predmet, ktorý ste predtým nevideli a na fotke nemusí vyzerať pútavo.

Pôdorys ako súčasť ponuky výrazne napomáha vyvolať záujem a šetriť Váš čas

Viac informácii o tom ako napísať správny názov, pútavý text a samozrejme pripraviť fotky, ktoré potvrdia záujem nájdete ZDARMA v mojom e-booku http://www.realitybezchyby.sk/ebook-zdarma/.

Ak chcete poradiť, tak ma kontaktujte, som Vám k dispozícii.

Prajem krásny deň :)

Pavol Kakaš

facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmailby feather

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti na rok 2018

cas_na_podanie_danovehoAk ste v minulom roku predali nehnuteľnosť, tak máte daňovú povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ak Vám táto povinnosť vznikla.

Daňové priznanie je nutné podať zo zákona najneskôr v termíne do 31. marca. Z dôvodu, že tento rok pripadol tento dátum na sobotu a dokonca počas veľkonočných sviatkov, tak posledný termín na podanie daňového priznania je najbližší pracovný deň a to je utorok 03.04.2018. V rovnakom termíne ste povinný vypočítanú daň aj zaplatiť. Sadzba dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti je 19 %.

Kedy ste oslobodení od platenia dane?

Ak ste vlastnili predanú nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, tak ste od platenia dane z predaja nehnuteľnosti oslobodený.

Oslobodené od platenia dane z predaja nehnuteľnosti sú aj príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (napr. otec, matka, stará matka, syn, vnuk) alebo niektorým z manželov, ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohý).

V prípade, ak ste nadobudli nehnuteľnosť dedením v nepriamom rade (napr. brat, sestra, ujo), tak Vaše príjmy z predaja takejto nehnuteľnosti budú oslobodené od platenia dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy ste túto nehnuteľnosť nadobudli do vlastníctva.

Nadobudnutie nehnuteľnosti do vlastníctva darovaním NIE JE oslobodené od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Ak ide o predaj nehnuteľnosti získanej darovaním, tak sa rozlišuje či darca bol oslobodený od dane alebo nebol oslobodený od dane.

Ak darca v čase darovania bol oslobodený od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, tak v prípade predaja je výdavkom cena predmetnej nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola predmetná nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, tak výdavkom je cena v čase darovania, ktorá je zistená na základe znaleckého posudku k času darovania alebo ohodnotením určeným v darovacej zmluve. Ak bola predmetná nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, tak výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.

Napríklad: Pán Jozef dosiahol príjem v roku 2017 z predaja domu, ktorý nadobudol darovaním v roku 2014. Nakoľko predaný dom nevlastnil 5 rokov, tak nespĺňal podmienku oslobodenia od platenia dane. Ale keďže darca v čase darovania domu spĺňal podmienky oslobodenia, tak ako výdavok pri príjme z predaja daného domu si pán Jozef uplatní cenu na základe znaleckého posudku alebo ohodnotenia daného domu z darovacej zmluvy, nakoľko k darovaniu došlo pred 31.12.2015.

 Ako si môžete znížiť základ dane?

Rozhodujúci vplyv na konečnú výšku dane majú výdavky, ktoré viete použiť v daňovom priznaní na daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti. Pre zjednodušenie si náklady rozdelíme na tri druhy.

 1. náklady spojené s nadobudnutím nehnuteľnosti,

2. náklady spojené s rekonštrukciou a údržbou nehnuteľnosti počas doby užívania,

3. náklady spojené s predajom nehnuteľnosti.

Ako podať daňové priznanie a ako správne vypočítať výšku dane?

Daňové priznanie na daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa podáva na tlačive Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby, tlačivo typu „B“, najneskôr do 03.04.2018 na príslušnom daňovom úrade a v tomto termíne je rovnako potrebné aj daň zaplatiť.

Sadzba dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti je 19 % a jej výška závisí od rozdielu medzi cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli a cenou, za ktorú ste ju predali, samozrejme, za predpokladu, že vznikne ziskový rozdiel (na stratu sa neprihliada).

Tento rozdiel si, samozrejme, môžete znížiť o spomínané vynaložené a zdokladované výdavky.

Napríklad: Pán Jozef v roku 2014 kúpil 3-izbový byt v sume 43 000 eur. Túto sumu má aj uvedenú v kúpnej zmluve. Tento byt následne kompletne zrekonštruoval a hodnotu rekonštrukcie má vydokladovanú na 7 000 eur. Neskôr v roku 2017 byt predal v sume 50 000 eur. Na základe uvedeného má pán Jozef povinnosť podať daňové priznanie, do ktorého uvedie ako príjmy z predaja vo výške 50 000 eur a rovnako aj náklady na kúpu bytu a jeho následnú rekonštrukciu vo výške 50 000 eur. Znamená to, že pán Jozef má povinnosť síce podať daňové priznanie, ale jeho základ dane je 0 eur, a preto nie je povinný platiť žiadnu daň. Ak by pán Jozef tento byt predal v sume 52 000 eur, tak by uviedol ako príjem v daňovom priznaní 52 000 eur a výdavky v sume 50 000 eur, čím by mu vznikol základ dane 2 000 eur. Z toho by mal povinnosť odviesť daň 19% zo sumy 2 000 eur, a to je 380 eur a rovnako musí zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne 14 % zo sumy 2 000 eur, a to je 280 eur.

Viac informácii o daňových povinnostiach plynúcich z predaja, kúpy, vydraženia, či obdarovania nehnuteľnosťou nájdete v e-booku REALITY vs DANE 2018, ktorý je ZDARMA a môžete si ho okamžite stiahnuť TU.

 

facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmailby feather

Daň z nehnuteľnosti sa podáva do konca januára

dan_z_nehnutelnosti_2018 Daň z nehnuteľnosti je miestna daň, ktorú upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Výšku dane určuje správca dane vo svojom všeobecnom nariadení. Správcom dane je príslušný obecný alebo mestský úrad, v ktorého katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza. Znamená to, že správcom dane nie je obec či mesto, v ktorom máte ako fyzická osoba svoj trvalý pobyt alebo ako právnická osoba svoje sídlo.

Napríklad: Pán Martin má trvalý pobyt v Martine, ale byt vlastní v Nitre. Znamená to, že správcom dane je mesto Nitra.

Zdaňovacím obdobím dane z nehnuteľností je kalendárny rok 2018. Táto daň je špecifická v tom, že sa platí za zdaňovacie obdobie vopred a podáva sa do 31.01.2018.

K dani z nehnuteľnosti existujú dva druhy daňových priznaní:

priznanie k dani z nehnuteľnosti – podáva každý, u koho vzniká u správcu dane daňová povinnosť k prvej nehnuteľnosti, či už nadobudnutej kúpou, darovaním, zdedením alebo dražbou,

– čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti – podáva sa, ak sa daňovník stane vlastníkom ďalšej nehnuteľnosti v rovnakom katastrálnom území, ak dôjde k zmene druhu či výmery pozemku, k zmene účelu využitia, resp. ak daňovníkovi zanikne vlastníctvo. Ide v podstate o oznámenie nových skutočností.

Povinnosť podať priznanie alebo čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti má každý, kto:

– sa stal vlastníkom prvej alebo ďalšej nehnuteľnosti a k 01.01.2018 je zapísaný v katastri nehnuteľností (rozlišuje sa len, či riadne alebo čiastkové – ak je to v rovnakom katastrálnom území),

– predal nehnuteľnosť a k 01.01.2018 už nie je zapísaný v katastri nehnuteľností,

– ak nastali zmeny vo vlastníctve, ktoré majú vplyv na výšku dane.

Znamená to, že ak ste v roku 2017 predali svoju nehnuteľnosť a k 31.12.2017 ste už neboli zapísaný v katastri nehnuteľnosti ako majiteľ nehnuteľnosti alebo jej časti, tak je potrebné podať v termíne od 02.01.2018 do 31.01.2018 čiastkové priznanie na daň z nehnuteľnosti. Povinnosť platenia dane už mať ale nebudete.

O správnom stanovení termínu vzniku tejto daňovej povinnosti rozhoduje dátum povolenia vkladu, kedy kataster prepísal predmetnú nehnuteľnosť z pôvodného majiteľa na nového majiteľa.

Ak ste kúpili nehnuteľnosť v roku 2017, ale vklad na katastri bol povolený až 02.01.2018, tak toto priznanie podávate až v ďalšom roku, teda do 31.01.2019. Daň z nehnuteľnosti za rok 2018 v takomto prípade platí ešte pôvodný majiteľ.

Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dražbou alebo dedením, tak v takom prípade Vám vzniká táto daňová povinnosť prvým dňom mesiaca nasledujúcom po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti (schválenie príklepu súdom), respektíve v prípade dedenia je to prvý deň v mesiaci nasledujúcom po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného osvedčenia o dedičstve (rozhodnutie o dedičstve). V tomto prípade sa daňové priznanie podáva do 30 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti, teda nie až v januári nasledujúceho roku. Zánik vlastníckych práv pri vydražení nastáva posledným dňom mesiaca, v ktorom zanikli vlastnícke práva k nehnuteľnosti.

Napríklad: Pani Jana zdedila dom po otcovi, ktorý zomrel 5.5.2017 a právoplatné osvedčenie o dedičstve bolo vydané 5.10.2017. P. Jane teda vznikla daňová povinnosť dňa 1.11.2017 a keďže je povinné podať daňové priznanie do 30 dní, tak mala čas na jeho podanie do 30.11.2017.

 Daň z nehnuteľnosti sa delí na tri samostatné dane:

– daň zo stavieb

– daň z bytov

– daň z pozemkov

Ak nedošlo vo Vašom vlastníctve k žiadnym zmenám, tak nemusíte podávať ani riadne priznanie ani čiastkové priznanie a správca dane Vám vyrubí daň z nehnuteľností na rok 2018 podľa stavu k 01.01.2018.

Napríklad: Pani Eva predala stavebný pozemok v máji 2017 a v júni 2017 bol kupujúci zapísaný do katastra nehnuteľností ako nový vlastník. Znamená to, že pani Eve zaniklo vlastnícke právo, ktoré prešlo na nového vlastníka, a tým pádom jej aj k 31.12.2017 zanikla daňová povinnosť. I keď musí podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti, ale daň už platiť nebude.

 Ak nehnuteľnosť vlastnia viacerí spoluvlastníci, každý z nich je daňovníkom podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Daňové priznanie, čiastkové priznanie, opravné priznanie alebo dodatočné priznanie k dani z nehnuteľností podá každý spoluvlastník do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa však dohodnú, môže tak urobiť len jeden z nich. Treba to však vyznačiť v daňovom priznaní.

Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňovníkom sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne. Daňové priznanie ale podáva len jeden z nich.

Viac informácii o daňových povinnostiach plynúcich z predaja, kúpy, vydraženia, či obdarovania nehnuteľnosťou nájdete v e-booku REALITY vs DANE 2018, ktorý je ZDARMA a môžete si ho okamžite stiahnuť TU.

 

facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmailby feather

Návod ako napísať správne text do realitnej ponuky

fotoAk sa vám podarilo správnym titulkom v realitnej ponuke VYVOLAŤ ZÁUJEM a záujemca váš inzerát otvoril, tak úlohou textu je následne neodpútavať jeho pozornosť na nepodstatné veci.

Pamätajte si, že čitateľ sa potrebuje z textu dozvedieť VÝSTIŽNÉ A JASNÉ informácie a dopracovať sa k trom základným bodom:

  • rozloha a stav nehnuteľnosti
  • lokalita
  • cena

Pri písaní textu je veľmi dôležitá postupnosť informácii. Do prvých viet je nutné zhrnúť počet miestnosti, rozlohu, poschodie, vlastníctvo, balkón (loggia) a lokalita.

Následne sa stručne popíše rekonštrukcia, prípadne prestavba a jej rozsiahlosť, náklady na bývanie, garáž, záhrada, občianska vybavenosť (škola, škôlka, lekáreň, potraviny, pošta …), či parkovacie miesto.

Pokračovať v čítaní

facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmailby feather

3 tipy na pútavý nadpis pre Vašu ponuku na predaj

foto_3_tipy_na_putavy_nadpisAk sa Vám nedarí predať nehnuteľnosť, tak prevažne za to môže zlé pripravená realitná ponuka na predaj.

V inzeráte slúži práve nadpis na to, aby sa inzerát odlíšil od množstva podobných ponúk, ktoré na trhu sú a jeho úlohou je upútať pozornosť záujemcu, aby inzerát otvoril a dočítal do konca.

Mnohí odborníci dokonca venujú napísaniu titulku polovicu z času, ktorý venujú napísaniu samotného textu. Tak teda ako na to? Prečítajte si 3 tipy čo by mal obsahovať správny titulok pre Vašu ponuku na predaj.

1.Vyvolajte záujem, resp. vzbuďte zvedavosť

Využite práve titulok na to, aby u čitateľa vyvolal záujem, teda prinútil čitateľa, aby inzerát dočítal do konca.

Vyvolať záujem prostredníctvom titulku je možné aj tzv. vzbudením zvedavosti. Zvedavosť dokážete vzbudiť aj s tým, že upozorníte na konkrétnu časť textu, alebo jednoducho položíte pútavú otázku.

Pokračovať v čítaní

facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmailby feather